Grundsteuer

Was wird besteuert?

Steuerpflichtig ist der in der Gemeinde liegende Grundbesitz im Sinne des Bewertungsgesetzes. Je nach Art des zu besteuernden Grundbesitzes wird nach Grundsteuer A und B unterschieden.

Der Grundsteuer A unterliegen die Betriebe der Land- und Forstwirtschaft sowie die ihnen gleichgestellten Betriebsgrundstücke (Stückländerei). Zum Betrieb der Land- und Forstwirtschaft gehören alle Wirtschaftsgüter die dem Betrieb/Erwerbszweck auf Dauer dienen.

Gegenstand der Grundsteuer B ist das sonstige Grundvermögen. Dieses umfasst: den Grund und Boden sowie Gebäude, Erbbaurecht, Wohnungseigentum und Teileigentum, soweit diese nicht einem Betrieb der Land- und Forstwirtschaft zuzurechnen sind, unbebaute und bebaute Grundstücke.

Was geht der Grundsteuerfestsetzung durch Verbandsgemeindeverwaltung Eich voraus?

Die Berechnung und Festsetzung der Grundsteuer erfolgt in einem mehrstufigen Verfahren, an dem zunächst das Finanzamt, in dessen Bezirk der Grundbesitz liegt und dann die Gemeinde durch die Verbandsgemeindeverwaltung mitwirken.

1. Stufe: Ermittlung des Grundsteuerwertes des zu besteuernden Objektes durch das Finanzamt. Der Grundsteuerwert wird dem Eigentümer durch Grundsteuerwertbescheid mitgeteilt; er gilt in der Regel für mehrere Jahre.

2. Stufe: Ermittlung des Grundsteuermessbetrages auf der Grundlage des zuvor festgestellten Grundsteuerwertes, ebenfalls durch das Finanzamt. Auch der Grundsteuermessbetrag wird dem Eigentümer durch Grundsteuermessbescheid mitgeteilt und gilt ebenfalls in der Regel für mehrere Jahre.

Bitte beachten Sie: Grundsteuerwertbescheid und Grundsteuermessbescheid können auch in einem Bescheid zusammengefasst sein. Die genannten Messbescheide des Finanzamtes sind keine Steuerbescheide, die Zahlungsverpflichtungen nach sich ziehen, sondern Grundlagenbescheide, durch welche die Besteuerungsgrundlage verbindlich festgestellt werden. Da der Grundsteuermessbescheid Grundlage für die Grundsteuerberechnung und –festsetzung für die Verbandsgemeindeverwaltung ist, wird dieser in elektronischer Form durch die Finanzbehörde an die Verbandsgemeinde übermittelt. Die Verbandsgemeindeverwaltung ist an den Inhalt des Messbescheides verbindlich gebunden und kann deshalb die mitgeteilten Daten nicht verändern. Fehler können deshalb nur vom Eigentümer im Wege des Einspruchs beim Finanzamt korrigiert werden.

3. Stufe: Die Verbandsgemeindeverwaltung nimmt anhand der Daten des Grundsteuermessbescheides die Steuerberechnung vor und setzt den Grundsteuerbetrag durch Bescheid fest (Grundsteuer- oder Abgabenbescheid).

Welche Hebesätze sind gültig?

Hebesätze für Steuern und Abgaben im Haushaltsjahr 2026

Wann ist die Grundsteuer fällig?

Aufgrund gesetzlicher Regelung wird die Grundsteuer zu je einem Viertel ihres Jahresbetrages zum 15. Februar, 15. Mai, 15. August und 15. November fällig. Abweichend von dieser grundsätzlichen Regelung werden Kleinbeträge wie folgt fällig:

1. bis Jahresbetrag 15,00 EUR – am 15. August mit dem gesamten Betrag
2. bis Jahresbetrag 30,00 EUR – am 15. Februar und 15. August mit jeweils der Hälfte des Betrages.

Auf Antrag des Steuerschuldners kann die Verwaltung gestatten, dass der Steuerbetrag in einer Summe am 01. Juli des jeweiligen Jahres fällig wird.

Bitte beachten Sie: Aufgrund eindeutiger Regelung hat der Steuerschuldner bis zum Erhalt eines neuen Steuerbescheides zu den bisherigen Fälligkeitstagen (s. oben) Vorauszahlungen unter Zugrundelegung der zuletzt festgesetzten Jahressteuer zu entrichten. Auf diese gesetzliche Zahlungsverpflichtung ist stets im Rahmen der Erläuterungen des Steuer-/ Abgabenbescheides auf dessen Rückseite hingewiesen. Der Steuerschuldner kann verspätete Zahlungen nicht dadurch entschuldigen, ihm habe zum Fälligkeitszeitpunkt noch kein Steuerbescheid vorgelegen.

Beginn und Ende der Steuerpflicht?

Die Grundsteuer wird nach den Eigentums- und Wertverhältnissen zu Beginn des Kalenderjahres festgesetzt (Stichtagsprinzip). Alle im Laufe des Jahres eintretenden Veränderungen der Eigentums- und/oder Wertverhältnisse (z.B. durch Kauf/Verkauf/Vererbung/bauliche Veränderung) können deshalb erst ab dem nächsten Kalenderjahr zur Veränderung bei der Steuerfestsetzung führen.

Wer ist Schuldner?

Schuldner der Grundsteuer ist derjenige, dem der Steuergegenstand (Betrieb/Grundstück/Gebäude) bei der Feststellung des Grundsteuerwertes durch das Finanzamt zugerechnet ist. Ist der Steuergegenstand mehreren Personen zugerechnet, so sind sie Gesamtschuldner. 

Die Verbandsgemeindeverwaltung kann in einem solchen Fall jede Person der Schuldnergemeinschaft nach ihrer Wahl für die gesamte Steuerschuld in Anspruch nehmen und die Verteilung im Innenverhältnis dem Betroffenen überlassen. Üblicherweise wird in solchen Fällen der Grundsteuerbescheid an denjenigen adressiert, der Empfänger des vorausgegangenen Grundsteuermessbescheides ist.

Bitte beachten Sie: In der Praxis kommt es häufig vor, dass Eigentümergemeinschaften wegen interner Streitigkeiten die Verbandsgemeindeverwaltung auffordern die Grundsteuerschuld gegenüber jeder Person der Gemeinschaft entsprechend der Teileigentumsverhältnisse festzusetzen. Dieser Bitte wird grundsätzlich nicht entsprochen; es ist nicht Aufgabe der Verwaltung, in solchen Fällen vermittelnd einzugreifen.

Eigentumswechsel – was dann?

Oben wurde bereits erläutert, dass die Grundsteuer nach den Eigentums- und Wertverhältnissen, wie sie sich zu Beginn des Kalenderjahres darstellen, berechnet und festgesetzt wird. Demzufolge haben Veränderungen der Eigentumsverhältnisse (Kauf/Verkauf/Vererbung), welche im Laufe des Jahres stattfinden, keine Auswirkungen auf die bereits erfolgte Steuerfestsetzung. Diese bleibt unverändert bis zum Ende des Kalenderjahres gültig. Üblicherweise vereinbaren Verkäufer und Käufer im Kaufvertrag, dass „die Grundsteuer und sonstige öffentliche Abgaben mit dem Tag der Übergabe auf den Käufer übergehen soll“. Zu Recht wird dies so verstanden, dass der Käufer ab diesem Zeitpunkt auch die Grundsteuer an die Verbandsgemeindekasse zu zahlen hat. Dazu ist es aber erforderlich, dass der Verkäufer dem Käufer eine Kopie des Steuerbescheides übergibt. Zwei Möglichkeiten bieten sich an:

1. Der Käufer zahlt seinen Grundsteueranteil an den Verkäufer und dieser zahlt wie bisher an die Verbandsgemeindekasse.
2. Verkäufer und Käufer sind sich darüber einig, dass der Käufer seinen Steueranteil direkt an die Verbandsgemeindekasse zahlt. Die Zahlung wird aber bis zum Jahresende auf den Steuer-/Abgabenkonto des Verkäufers verbucht.

Bitte beachten Sie: Bei der genannten vertraglichen Regelung zwischen Verkäufer und Käufer handelt es sich um eine privatrechtliche Vereinbarung, die nur zwischen den Vertragsparteien gültig ist. Diese kann die gesetzliche Regelung über die Festsetzung der Grundsteuer nicht außer Kraft setzen und wird deshalb von der öffentlichen Verwaltung nicht berücksichtigt, da diese bei der Steuerfestsetzung nur nach gesetzlichen Vorgaben handelt.
Zahlt der Käufer trotz dieser Vereinbarung den auf ihn entfallenden Steueranteil nicht an die Verbandsgemeindekasse, wird der Verkäufer gemahnt, da er noch Steuerschuldner bis zum Ende des Kalenderjahres bleibt, in dem der Eigentumsübergang stattgefunden hat.

Die Fortschreibung (Umschreibung) durch das Finanzamt und die Verbandsgemeindeverwaltung erfolgen erst zum 01. Januar des darauffolgenden Jahres. Auch die Umschreibung wird nach dem eingangs beschriebenen Verfahren durchgeführt. Demzufolge kann die Bearbeitung bei der Verbandsgemeindeverwaltung erst dann erfolgen, wenn dieser ein auf den neuen Eigentümer lautender Grundsteuermessbescheid vorliegt. Erfahrungsgemäß vergehen vom Zeitpunkt des Vertragsabschlusses beim Notar bis zum Eingang des Messbescheides bei der Verwaltung 10 und mehr Monate. Aufgrund dieser langen Bearbeitungszeit auf dem ausführlich geschilderten Verwaltungsweg kommt es verständlicherweise vor, dass Veränderungen in den Eigentumsverhältnissen, welche in der 2. Jahreshälfte vorgenommen werden, durch das Finanzamt nicht bis zum Ende des Kalenderjahres bearbeitet werden können. Dies hat zur Folge, dass der Verwaltung für das Folgejahr keine Fortschreibung (Umschreibung) auf den neuen Eigentümer vorliegt. Aus diesem Grunde erhält der bisherige Eigentümer auch für das neue Kalenderjahr nochmals einen Grundsteuerbescheid. Der Verkäufer bleibt zur Weiterzahlung des Grundsteuerbetrages über das Jahresende hinaus verpflichtet, erhält aber alle für das neue Kalenderjahr gezahlten Beträge zurück, wenn der Verbandsgemeindeverwaltung die Fort-/Umschreibungsgrundlage vorliegt.